“雙集中”供地新規靴子落地：多城公布首批出讓計劃
一天之內，兩市同時宣布了今年第一批住宅用地轉讓計劃，初步總成交價近1500億元。
今晨(4月7日)凌晨，杭州市共有57套住宅上市，總出讓面積30.18萬平方米，初步標價94.3.7億元。同一天，重慶發布了今年第一批住宅用地轉讓公告，共提供119個住宅用地，總面積約11280畝，總起價549.23億元。不久前，北京、天津、廣州、無錫、長沙等城市公布了今年第一批集中土地供應計劃。
根據"兩套住宅用地供應新規定"(轉讓公告集中發布，轉移活動集中組織)，共有22個城市，包括上海北部、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶和18個二線城市的4個一線城市，分別發布了住宅用地集中統一招標公告，其中上海北部、廣州和深圳4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶等18個二線城市等3個城市進行了招標和銷售活動。
值得注意的是，自2月底以來，天津、鄭州、青島等地相繼發布文件，嚴格執行"兩套"住宅用地同時公開流轉的做法，這也意味著土地市場的游戲規則迎來了一場"洗牌"，開發企業不僅面臨著巨大的資金壓力，而且還要為"決策"的風險付出代價。
新的土地供應規則能讓城市降溫嗎？
杭州市土地流轉基金總量在2019年達到2836.6億元，2020年排名第二，達到2574億元，4月7日掛牌57個住宅用地，總轉讓面積30.18萬平方米，總建設面積75.72萬平方米，總初始拍賣價格94.37億元。預計在5月7日和8日兩天內出售。
這也是今年迄今公布的第一批宅基地供應計劃，總價最高，遠遠高于北京、天津等城市，而且還在3月26日以上的廣州公布了總價901億元。
值得一提的是，3月份杭州房地產市場的成交量和價格都有所上升。根據浙江克魯的地區數據，3月份杭州共有483套房產成功改期，成交量為20034套，同比增長39.5%，比去年同期不足1萬套的數量增加了一倍多，近4年來出現了新的月度成交量。平均成交價達到29072元/平方米，也成為過去一年中最高的月度最高水平，同比增長2.5%。
在銷售方持續高熱的情況下，市場對"雙集中"新土地供應規則寄予厚望，以分散市場火力，為當地市場降溫。
在杭州上市的57個地塊涉及公熟區、下城區、濱江區、西湖區、江干區、錢塘區、蕭山區、余杭區、阜陽區、臨南區等。根據柯瑞的交易數據，杭州市下城區、西湖區、蕭山區新房的平均成交價格高于月份--項目數量增加，同時也是住宅企業布局的熱點。
重慶市119個住宅用地供應情況較為明顯，其中中部城區46例(大渡口區4例，九龍坡區4例，沙坪壩區3例，巴南區3例，高技術區5例，北北區3例，余北區14例，梁江新區7例，南安區3例)，其余73例在萬州、涪陵、潛江等縣。
與杭州和重慶相比，北京對首批集中流轉地設置了更嚴格的條件。4月1日共推進30例，其中朝陽區10例，海淀區2例，豐臺區2例，市中心石景山區1例。針對位于朝陽、海淀、分中心、區位條件良好的6個項目，采用了政府競購商品房產權份額的交易模式。同時，首次引入了住房銷售的價格導向機制。從以前的預售環節到土地流轉環節，每個小區的房屋銷售價格指南將在公告期間通知公眾，開發企業將在土地招標環節提交房屋銷售的價格承諾。作為未來預售的先決條件。
住宅企業征地戰略試點
一方面，作為面粉的土地價格繼續上漲，另一方面，新房子作為面包的價格是有限的，利潤預期已經從"加倍"恢復到了采摘成本和掌握管理。今天，22個熱門城市實施了新的"雙集中"土地供應規則，或者使住房公司在面臨巨大的"試錯成本"時更加謹慎。
據"通澤研究院宋宏偉報"記者分析，"集中土地供應除了融資能力外，更多考驗住宅企業的城市布局和投資風險控制"。"房地產行業已經進入低利潤發展階段，這也意味著房地產企業的投資決策不允許有任何失誤，特別是對土地收購的投資決策。"如果城市布局不正確，情節不對，將直接影響整個住宅公司半年或更長時間的凈利潤，也可能導致現金流中斷。
不同規模的住宅企業在"雙集中"土地供應新規則面前的反應各不相同，但共同的關鍵詞與調整是分不開的。
萬科董事會主席於亮在績效會議上表示，"如果有時凈負債率稍微低一點，那就是萬科在等待機會。"例如，今年的土地集中供應問題非常靈活，符合企業的財政實力要求。我們18%的凈債務比率可能也在等待市場的這種變化。
湘盛控股以合作開發為起點，以土地集中供應為重要發展手段，認為土地集中供應更有利于自身的發展。在回答記者提問時，湘盛控股集團執行董事兼副總裁韓波說："集中土地供應的政策有利于促進湘盛等企業的發展，同時也增加了產業合作與發展的比重。
從龍頭住宅企業的角度來看，22個城市的土地市場競爭將更加激烈，特別是核心優質地塊，必然會出現一個新的"地王"。宋宏偉對記者說，從中小住宅企業的角度來看，所謂的土地收購戰略是與品牌住宅企業錯位競爭，即當品牌住宅企業的資金火力集中在22個城市時，競爭力較弱的三四線城市可以為中小住宅企業提供一個短期的征地窗口。
中小型住宅企業或轉至三四線城市
一些業內人士表示，新的"雙集中"土地供應規則除了為圍剿熱點"拆散"資金外，還可以改變土地市場的格局，中小型住宅企業的土地爭奪戰有可能從熱點的一、二線轉移到三、四線城市。
但事實上，三四線城市的地價已經處于高位，根據義州研究所"百城市地價報告"，今年1-2月，64個三四線城市的住宅用地價格為4128元/平方米，比去年同期增長34.4%，增幅明顯大于一、二線城市。
從歷史數據來看，今年年初三四線城市土地價格累計漲幅是36個月來最高的，同時報告指出，特別是在新的"雙集中"土地供應規則下，一些二線城市的土地收購將出現不確定性或增加，此時，住宅企業可以從地價控制和土地利用機會的角度加快進入一些重點三四線城市，從而推高這些城市的地價。
從全國熱度高的長三角地區來看，宋宏偉向"每日經濟新聞"指出，"雙集中"土地供應新規定將對長三角的市場格局產生一定影響，一些縣級城市的土地市場將升溫。
目前，長三角核心城市的集中土地供應政策相繼落地，即將進入土地供應階段。這些城市必將迎來一場土地開戰，這將成為龍頭企業和地方住房企業的主戰場。核心二三線城市原有的中小住宅企業布局也會因前期市場的升溫而調整和增加代碼，這直接導致利潤的進一步擠壓。與此同時，土地收購的難度也在上升，一些住房企業將開始向縣級城市，特別是核心城市周圍的縣級城市轉移，因此，這些地區土地市場的普及程度將在未來進一步提高。宋宏偉說。
