房地產(chǎn)融資“閘門”要弄緊了！金融監(jiān)管嚴(yán)控“灰犀牛”
金融管理部門近日發(fā)布了銀行金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度，針對不同類型的不同規(guī)模的銀行機構(gòu)設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額比例，個人住房貸款余額所占比例為"兩條紅線"。前者為40%至12.5%，后者為32.5%至7.5%。
中國人民銀行和銀保監(jiān)督管理委員會明確表示，要提高金融體系的彈性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展重點領(lǐng)域和農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民等薄弱環(huán)節(jié)，促進(jìn)金融、房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。
近年來，我國房地產(chǎn)長期機制的實施取得了顯著成效，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)步下降。到2020年第三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額比去年同期增長12.8%，增速連續(xù)26個月放緩。
然而，監(jiān)管當(dāng)局認(rèn)為，仍有必要進(jìn)一步提高銀行金融機構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動的能力，防止房地產(chǎn)貸款過度集中在金融體系中可能造成的系統(tǒng)性風(fēng)險，并改善銀行金融機構(gòu)的穩(wěn)健性。
昭美金融首席研究員董錫廟說，房地產(chǎn)貸款集中管理制度是加強宏觀審慎管理的重要組成部分，它的引入將有助于進(jìn)一步降低房地產(chǎn)的金融風(fēng)險，同時也有助于促進(jìn)金融資源進(jìn)一步進(jìn)入國家和社會發(fā)展的重點領(lǐng)域和國家和社會發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，如小企業(yè)、微型企業(yè)、制造業(yè)和綠色發(fā)展。在金融資源有限的情況下，避免房地產(chǎn)行業(yè)的"虹吸效應(yīng)"。
長期以來，房地產(chǎn)業(yè)吸引了大量資金流入，房地產(chǎn)和金融業(yè)"捆綁"得很深。近幾年來，監(jiān)管部門一再控制房地產(chǎn)貸款，雖然增速有所放緩，但總量仍不小，比例仍然很高。
目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款的39%，此外還有大量的債券、股權(quán)、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說，房地產(chǎn)是我國現(xiàn)階段金融風(fēng)險中最大的"灰犀牛"。中國人民銀行黨委書記、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席郭樹清在一篇文章中寫道。
2020年8月，中國人民銀行和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)控和融資管理辦法，對資金需求進(jìn)行管理。這一次制定的"兩條紅線"，主要是從資金的供給、房地產(chǎn)貸款的總體比例和個人住房貸款的比例等方面加以限制，覆蓋范圍更廣。房地產(chǎn)融資的"大門"正在全方位地收緊。
這一政策對房地產(chǎn)市場的資金供應(yīng)有多大影響？"目前，大多數(shù)銀行金融機構(gòu)都符合管理要求。"中國人民銀行和銀行保險監(jiān)督管理委員會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人說。
記者研究發(fā)現(xiàn)，超過上限的銀行數(shù)量并不多。作為房地產(chǎn)貸款投資的主力軍，大多數(shù)國有銀行和大型股份制銀行接近監(jiān)管上限，少數(shù)銀行超過了上限。還有一些銀行與上限相距甚遠(yuǎn)。
對于超過上限的銀行機構(gòu)，監(jiān)管機構(gòu)設(shè)置了過渡期，這表明加強管理和調(diào)整的方向是明確的，但也將把握政策的節(jié)奏和力度，給不合格的機構(gòu)足夠的時間進(jìn)行整頓和改革，保持市場的平穩(wěn)過渡，這反映了政策"非急劇轉(zhuǎn)向"的特點。
與股票調(diào)整的壓力相比，政策影響在于對未來增量的嚴(yán)格控制。中國人民銀行和銀保監(jiān)督管理委員會要求符合管理要求的銀行維持基本穩(wěn)定的房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款比例。這意味著，在不超過上限或離上限較遠(yuǎn)的銀行，不得增加房地產(chǎn)貸款。
監(jiān)管措施，除了設(shè)定房地產(chǎn)貸款的整體比例外，還對個人住房貸款設(shè)定了單獨的上限。這將對購房者產(chǎn)生什么影響？
由于銀行數(shù)量較少，過渡時期較長，總體影響相對有限。銀行間的房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)會有一些變化，其中一些會超過銀行的壓力，相對較低的銀行仍然有增長的空間。董錫廟說，面對增長的"上限"，一些銀行將更加謹(jǐn)慎經(jīng)營，貸款條件和要求可能會略有調(diào)整。
在調(diào)控房地產(chǎn)的同時，不誤傷害剛性需求一直是政策取向。監(jiān)管機構(gòu)和銀行機構(gòu)需要注意的是，如何使有限的抵押貸款資源滿足僵化的需求群體，而不是流入投機租戶的手中。
值得注意的是，銀行違反房地產(chǎn)輸血規(guī)則的沖動已經(jīng)存在，而且也有不少銀行會為此買票。對于銀行機構(gòu)來說，在"緊要關(guān)頭"的同時，更需要的是擺脫依賴房地產(chǎn)的勇氣和能力，找出符合高質(zhì)量發(fā)展的信貸發(fā)放領(lǐng)域。
