深圳公寓寒冬：業主降價百萬仍未脫手，“限量”的同時一直在降
無論是二手房還是新房，深圳公寓市場最近一直慘淡。
“掛牌房總價從527萬元降到527萬元，從527萬元降到了527萬元”，12月26日，房地產經紀林兆華（化名）告訴時代周報記者，近期深圳部分公寓大量業主降價銷售。
與此同時，龍崗東部和南山西部的公寓業主也大幅降價。
近期，深圳多家開發商采取二級和三級聯動的方式，促進公寓銷售，增加傭金積分。
《時代周報》記者獲得的一份深圳傭金表顯示，住宅類產品與公寓類產品存在較大差異。住宅傭金從0.6%開始，而公寓的最高傭金可以達到8%。
12月26日，深圳資深投資者楊軍（化名）在接受時代周報記者采訪時表示，成交成本高是公寓遇冷的主要原因。公寓轉讓時需要繳納增值稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅等稅種，導致浮動利潤空間急劇萎縮。
楊軍說：“再加上5年銷售封頂的政策，從買房那一刻起，你就應該做好長期站崗的準備。”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李玉佳26日表示，由于居住功能差、交易成本高、公寓流動性弱等問題，在“房地產不炒”開始走俏之際，投資者進入公寓市場更加謹慎，資金也不會進入公寓市場。預計公寓成交將保持穩定，不會出現大幅上漲。
位于龍華洪山的龍光九尊曾在2018年連續幾個月成為全國單板銷售冠軍，是衡量公寓市場的指標板塊。
據深圳市住房和城鄉建設局統計，龍光九尊共有1456套商務公寓。據統計，去年12月共有253套公寓在售，占總房源的17%殼牌公司. 近三個月來，龍光久尊僅售出11套。在上市房源中，有不少房子自2019年6月中旬就已上架，但至今尚未銷售。
以一棟面積約3平方米的房子為例。原房主在2018年以230萬元（含稅）的總價購買了這套房子，現在掛牌范圍是230-240萬元。如果買家有誠意，價格可以提高到220萬元（不含稅）。考慮到近兩年的住房貸款和機會成本，房子基本上是虧本出售。
“買房時，增值稅是最重要的。因為這套公寓沒有增值，節省了不少成本”，林兆華說，按照深圳二手房交易規則，當房源登記價格低于原價時，就不需要繳納土地增值稅和個人所得稅，只有契稅和其他雜稅。然而，很少有人問這個價格。
龍光酒醉只是公寓遇冷，不是個案。目前的公寓市場降價100萬的案例很多。
記者了解到，去年12月初，一位優秀的前海一號業主將124平方米的房屋總價調整為1498萬元，比5月份掛牌時低了190萬元。去年12月底，萬科云城一位業主將133平方米左右的房屋總價調整為1000萬元，比5月份掛牌時少了100萬元。
一手公寓市場降價促銷頻繁。
位于寶安市十堰的惠邦名都花園近期推出了特價房和優惠券。12月23日，一位置業顧問告訴時代周報記者，惠邦名都花園推出了41平米的特價房，總價從210萬降到了194萬，另外還贈送了2萬元的家具代金券。此外，開發商還提供首付優惠。普通公寓需要50%的首付，而房地產只需要45%的首付。
林兆華說，由于地處偏僻，惠邦名都花園很難進貨。最近，該項目的傭金已經升級。成交后，最高傭金可達到8%，并可獲贈1萬元現金和一部iPhone12。
“如果賣200萬元的公寓，可以拿到10萬元以上的傭金，這對中介很有吸引力。但樓盤已經兩年沒賣出去了，難度可想而知。”林兆華說。
交易成本不像預期的那么高
投資者楊駿果斷地卸貨。
2017年年中，楊駿因為對公寓市場不樂觀而把他所有的公寓都空了。當時，他在龍崗市中心以低于7000元/平方米的市價賣出了10多套公寓。
2017年，廣州和深圳出臺了公寓政策，風向發生了巨大變化。
具體來說，北京嚴格控制商業項目的購買條件和使用；廣州官員嚴格控制商業房地產項目轉為住宅用途；上海規定，當商業用地被轉讓時，辦公用地不得建成公寓式寫字樓，商業用地不得作為公寓旅館；深圳再次嚴格禁止從商業地產轉為住宅物業，不得從建筑物的布局和功能上考慮。
同年，深圳的公寓供應量達到了歷史最高水平。
根據深圳中原研究中心的數據，2017年是深圳房地產市場最大的商品房供應地，面積134萬平方米，比2016年增長11.8%。
結合政策趨勢和供求數據，楊駿決定采取果斷行動，出售公寓以取代房屋。
無論是自力更生還是轉售，它的成本都比住房高，"他說。在楊駿看來，公寓"不可碰"的主要原因是交易成本太高。
根據深圳城市規劃標準和準則的規定，商業公寓是"適應深圳商業和工作短期居住行為的一種辦公建筑形式，在使用功能和位置上更接近商業用地，在土地管理上也被視為商業用地。
因此，商業公寓的水電費與商業樓宇的標準是一致的，他們自己的住宅生活費用也很高。
如果你想出售公寓，單靠稅費就能說服很多購房者退貨。"楊駿說，公寓的高稅費及其計算方法的復雜性是造成公寓流動性薄弱的主要原因。他計算了一張賬單，房產稅的總價至少為100000元，而公寓稅的計算方法比住房更麻煩，不同的人計算的結果是不一樣的。
流動性不足進一步導致財務屬性不佳，這是楊駿放棄公寓的關鍵原因。
