北辰實業前三季度結轉量和結轉價格均出現下降，自有資產的恢復仍然乏力
近日，北京北辰實業有限公司（以下簡稱“北辰實業”）公布了今年前三季度業績。前三季度，由于建筑面積、復工面積、竣工面積同比下降，歸屬于母公司的收入和凈利潤分別下降52.09%和90.13%。
值得注意的是，公司三季度歸屬于母公司的凈利潤大于中期報告中86.19%的凈利潤。可以看出，北辰實業有限公司在三季度國內經濟普遍復蘇的情況下，其業績并沒有發生明顯變化。
北辰實業三季報數據顯示，公司前三季度實現營業收入48.25億元，同比減少52.09%；實現歸屬于母公司的凈利潤1.29億元，同比下降90.13%。扣除非經常性損益后歸屬于母公司的凈利潤7455.45萬元，同比減少94.24%。
與一季度母公司凈利潤1.97億元相比，北辰第二季度和第三季度分別虧損2000萬元和5000萬元。在國內經濟持續復蘇的同時，公司業績卻持續虧損。
從2019年年報數據來看，北辰實業雖然有很多與自持物業相關的收入，但商品房銷售收入仍占絕對主力的86.23%。因此，房地產開發與結轉是影響業績的核心因素。
實際上，在結轉方面，北辰實業處于量價齊跌的狀態。公司前三季度實現新開工面積80.15萬平方米，同比下降34.18%，收入同比下降52.09%，竣工面積155.3萬平方米，同比下降12.16%，同比下降22.37%。
可見，北辰的平均結算價格有所下降。根據公司經營數據公告，前三季度結算面積27.25萬平方米，同比下降47.06%；結算金額36.78億元，同比減少54.32%。
這使得北辰的毛利率和凈利潤率大幅下降。從2019年的9.16%升至今年的3.92%。
前三季度，北辰實業實現銷售面積50.65萬平方米，同比下降50.34%，銷售金額90.43億元，同比下降40.82%，銷售均價17854元/平方米。
在銷售乏力的情況下，公司加大了拿地力度。1-9月，北辰實現新增房地產儲備42.27萬平方米，略低于同期銷售面積，但同比增長59.69%。
然而，北辰加大征地力度的合理性值得懷疑。截至上半年，公司土地儲備面積達到726.57萬平方米，與上半年50.65萬平方米的銷售量相比，可以滿足10年以上的銷售需求。即使按照2019年126萬平方米的銷售預測，未來6年也足夠了。
相比之，目前主流的房地產龍頭企業景氣周期一般在3-4年左右。在當前杠桿化的背景下，房地產業強調快速周轉、快速支付、減少負債、提高利潤率。
